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这是投拓江湖第124篇原创文章


疫情后的复工复产的进程,才缓缓开始,但是土地公开市场的热度,再度刷新了大家的认识。近期广州、成都、南宁、宁波等多个城市的土拍大战,竞争异常激烈,很多土地的溢价率都在30%以上,甚至刷新了以前的地王价。不禁让人产生了一种错觉,房地产的春天又来了。
难道房企们已经完全克服了疫情的困难,没有伤筋动骨?很多公司都是刚刚完成了裁员,经营上的困难问题都还没完全解决,吃瓜群众无法理解,这样疯狂拿地原因在哪里?
最核心的诉求,是稳住现金流!现金流!现金流!(重要的事情说三遍)
现金流,对房企意味着什么?毫不夸张地说,意味着生存,意味着发展,意味着一切。
房企的现金流,由现金流入和流出组成,其中现金流入的组成,主要分为经营性现金流入,融资性现金流入两种。在疫情持续情况下,售楼部有限制开放,看房都要保持距离,限制人流量。房企的正常销售行为受到干扰,回款金额大大减少,经营性现金流入受到极大影响。
但是现金流入的另外一种,融资性现金流,并没受到太大的影响。目前社会经济已恢复正常,项目在缴清土地款之前,即可做前融(虽然前融现在受限制较多,但是还是有做的空间)。土地款缴纳后,还可以立即办理项目开发贷,只要四证齐全后,达到条件即可放款。
融资性现金流,在房企的现金流量表里面,占据了非常重要的位置,很多融资做得好的项目,在项目开盘后即可实现现金流回正。如下图所示:

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通过对比发现,拿地的现金流情况,在绝大多数时间,都是好于不拿地的情况的。而在现金流为正的时间段,账户里盈余的资金,都是属于房企可以自由支配的范畴。这部分盈余资金,除了少部分满足公司日常经营活动和应付账款,其中的大部分,都是被辗转腾挪用于再拿地投资。这就是很多高周转房企,规模扩张的秘诀所在,资金一直在路上,高效率利用,从未停歇。
现金流是否充裕,对于当下的众多房企,更是意味着生死存亡。
不断到期的中短期债务,是房企头上一直无法喘息重压。特别是未来五年,是房企偿债的高峰期,预计将有3万亿左右的债务到期。其中2020年总的偿债规模接近5000亿元,很多房企不得不寻求更多的发债渠道,甚至不惜接受更高成本的融资。

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如果不拿地,不进行新的融资,很多房企都没有像样现金流,来应付这些到期的债务。
所以,房企们没有别的办法,不得不拼命拿地。
除了现金流这个最重要的因素外,房企当下积极拿地,还有一些综合因素导致:
一是上半年是传统的房企拿地高峰期。上半年拿地,下半年即可开盘销售,做得好的甚至可以当年清盘,下半年再拿地投资。这对追求扩张业绩的房企高管们来说,是一个不能错过的机会。大部分房企,都会在年初给各大区域设置年度经营目标,能否完成这些目标,甚至能决定一个区域的去留问题。
上半年是必须拼的一个拿地窗口期,年底就能直接在年报里面,体现出销售业绩。高管们可以完成年初的经营目标,拿到自己的那份年终大奖,老板们也可以给股东和投资者们一个好的交代。
这是房企们错过不起的拿地机遇期。
二是疫情对房企的影响,只是局部的。虽然疫情下不断爆出有房企破产,裁员,合并区域,优化组织架构等消息。但不代表所有的房企都活不下去,一些经营稳健的大型房企,在春节前就有了不错的销售回款金额,疫情发生后也开展了大量的线上促销活动,有力克服了疫情对销售的影响。还有就是一些融资渠道通畅,现金流充裕的房企,比如国有房企,承压能力也更强。
大家看到的,很多房企在人员上的变动,更多是一种主动的举措,疫情下很多工作都停滞了,人员相对就富余了。毕竟企业是以经济利益为第一目标的组织,市场出现风吹草动,做出适时的调整,是一个再正常不过的经济现象。
至于拿地,只要公司还有能力,就会继续坚持去做的。毕竟,对于大多数房企来说,除了拿地开发销售,咱啥也不会啊,其他的领域也干不了,就会开发房地产这件本事。
三是房企对疫情后的土地市场判断撞衫。2月份以来,各种研究机构的疫情后的房地产政策分析,都纷纷讲到土地供应会增加,溢价率会降低,这不仅仅是一家的观点。整个地产行业,对于这种观点,已经是一种共识,房企也不例外。
不少房企对疫情后的拿地,还进行了专门的策略研究,把这两个月当作一个“抄底”拿地的重要机遇期。大家纷纷鼓足一口气,集中资金拿地,想在这一波相对低价地行情中,拿到一些相对低成本的土地,扩充土地储备。
但是有这个想法的房企,不是少数,你家房企能想到的,别家也能想到。大家的想法叠加碰撞到了一起,最终导致土拍市场拿地竞争激烈程度,并未降温,甚至局部不降反升。
四是房企区域公司生存需要。很多区域公司的土地储备不多了,甚至是没有土地储备了,再不拿地只有撤掉整个区域,退出当地市场了。对于很多区域总来说,生存是第一位的,不管有没有疫情,地都得拿的。所以这类房企,是不大会受到疫情影响的,只要还有资金。
不拿地整个团队就没事可做了,需要有一块地保住自己的团队,保住自己的江湖存在感。
不过,就经济层面来讲,房企们积极拿地是一件好事。房地产作为国民经济的重要支柱,牵动了庞大的上下游产业,地产行业动起来了,今年的经济就不会太差。

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