文 | 白羊

今年的金地似乎有点,接连被官方点名敲打。

1

穿“马甲”拿地,被官方处分

日前,苏州市自然资源和规划局网站连发4则公告,对8家房企做出处罚,禁止这些企业在3年内参加苏州市区的土拍活动。

值得一提的,上述被处罚的8家企业中,有2家是金地集团的下属公司,分别是杭州天霖投资咨询有限公司和绍兴金汉企业管理咨询有限公司,它们都参加了4月9日举行的“苏地2020-WG-18号”地块的拍卖。

此举违反了苏州市“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定,属于违规参与竞买行为。

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天眼查上,两家公司的股权信息也证实了官方的结论。

两家公司都由杭州金地自在城直接全资控股,而杭州金地自在城又是金地集团的全资子公司。

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所以,说这两家公司是金地拿地的小马甲一点儿都不为过。

值得一提的是,在土拍前,苏州的出让公告中已明确禁止同一主体直接绝对控股的公司参拍同一地块。因此,苏州官方发文处罚也就不难理解了。
当然,于金地而言,虽然挨了罚但仍然是开心的。

因为18号地块终究还是落在了自己口袋里,只不过不是上述被罚的两家公司之一,而是金地集团下属的另一家公司——苏州皓甄睿企业管理咨询有限公司。值得一提的是,参与土拍时该公司刚成立21天。

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天眼查显示,苏州皓甄睿由苏州金鸿悦房地产开发有限公司100%控股,后者则由金地集团上海房地产发展有限公司持股93.99%,再往上追溯,金地(集团)股份有限公司持有金地集团上海房地产发展有限公司99.82%的股份。

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现在可以肯定的是,参与18号地块竞标的杭州天霖、绍兴金汉、苏州皓甄睿都是“金地系”,没什么可争议的。其中两家还因此受了罚,不过,这块地的竞拍结果仍然是有效。

关键就相关规定中的“直接”这个词上。由上述可见,杭州天霖、绍兴金汉由杭州金地自在城直接百分之百控股,中间没有其他层级。而苏州皓甄睿的直接控股公司苏州金鸿悦与杭州金地自在城并无直接的股权关系,虽然追根溯源它们都有着同一个“曾祖父”。

苏州市相关部门就公开表示,由于拿地企业与被罚企业的直接绝对控股公司并非同一个,该土地出让符合规定。

金地用三个马甲去竞拍同一块地,究竟算不算围标或串标,还有待有关部门的结论。不过,若规定中没有“直接”一词,或者说中标的是杭州天霖、绍兴金汉中的一家,恐怕有够金地受的了。

要知道,之前三月份时,上海北外滩一优质地块被中海地产以零溢价拍得,之后相关企业因涉嫌“围标”,参与竞拍的子公司相关负责人要么被刑拘,要么要求协助调查。


2

因下调债券利率被监管部门发关注函
今年4月下旬,金地做了一件令资本市场愕然的事,突然宣布下调债券利率。

4月20日当天金地集团发布公告,旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起,由5.29%变更为至1.50%。“18金地03”发行总额为10亿元,上市日为2018年6月15日,到期日为2021年5月28日。

别小瞧这3.78%降幅,一年可以为金地节省出近3800万的利息支出。对于今年还债压力山大的金地来说,自然是能省就省。

另一方面,当下房企债券融资的利率水平也确实在走低。

金地下调债券利率的由头是,债券募集说明书条款中有约定债券第2年末发行人调整票面利率选择权,其表述为“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。

但金地和投资者对“调整利率”条款的理解显然是不同的,这个“调整”究竟为上调、不调还是下调?可以说是公说公有理、婆说婆有理。

所以,公告一出来,市场哗然。第二天,上交所就下发了关注函,质疑此举是否合规。

迫于各方施压,以及可能涉及到违约之争、动摇金地在资本市场的信誉。4月28日,金地集团发布“维持利率不变”的公告称,经认真研究相关法规并征求律师意见后认为,“18金地03”《募集说明书》相关约定不支持公司单方面下调本期债券票面利率,并对此前引发的利率下调争议致歉。


3

旗下公司因让员工重度加班遭处罚

近日,深圳市福田区人力资源局对深圳市金地大百汇房地产开发有限公司违反劳动法律法规案作出处罚,对金地大百汇警告,并罚款3000元。

经查,金地大百汇2019年12月份共延长10名劳动者工作时间,累计1012小时,人均101.2小时。算下来,每天在正常工作时长外再加3个半小时,而且还是在一个月不休息的情况下。

大家可以脑补下,这是什么样的工作强度。

而根据《中华人民共和国劳动法》第四十一条规定,用人单位由于生产经营需要加班的,加班时间每日不得超过三小时,但是每月累计不得超过三十六小时。

也就是说,金地大百汇10名员工的月累计加班时间超过了劳动法规定上限的3倍。

天眼查显示,深圳市金地大百汇房地产开发有限公司正是金地集团旗下的联营公司,金地集团控股的金地旧城改造开发有限公司占股35%,为大股东。

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4

金地:掉队的大佬

如今地产江湖公认的大佬是“恒碧万融”,而早些年叱咤江湖的地产F4则叫“招万保金”。

其中,“金”就是指金地,1988年初创于中国深圳,1993年进军房地产业,是国内最早涉足房地产的企业之一,2001年在上交所上市。

所以,金地也算是地产江湖的第一代目了。只是最近十年,因为股权的不稳定,及误判形势,逐渐掉队。

而就在此轮调控伊始,金地开启了逆势扩张,2017年合约销售额1408亿,同比增长39.9%;并提出三年内2000亿目标。2019年销售额2106.0亿元,同比增长29.7%,超额完成三年目标。

虽无法再回到早些年的江湖坐席,但好在成功留在了TOP20内。

不过也应看到,如下图,金地能够达成目标更多是依靠合作杠杆,其销售权益比仅62%,在TOP20阵营里处于较低水平。

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然而在楼市进入新常态,大环境已今非昔比的情况下,金地的逆势扩张也是有代价和隐忧的。

一是,为了冲规模,进入低能级城市。

近两年为冲规模,金地开始走出相对安全的一二线,开始向三四线城市下沉。据其财报显示,2017年,金地在一、二、三四线的权益投资额占比分别为23%、64%、13%;到2019年时,其在一、二、三四线的总投资额占比分别10%、55%、35%。虽然权益投资额和总投资额不是一个概念(权益投资额约占总投资额的百分之五六十),但相对比例的大幅变化,还是很能说明问题的。

2019年,金地新进入的11个城市大都是能级不高的三四线城市。

此轮调控以来,市场逐渐形成的一个共识就是,三四线城市的楼市红利已基本结束,之前很多重仓三四线城市的房企,也开始慢慢调整仓位向一二线城市靠拢。而金地却选择逆向而行。

二是,有息负债和杠杆率增长迅猛。

或许正是认识到新常态让楼市再也回不到过去,很多房企都开始求稳,将去杠杆、降负债作为主要任务来抓。

但因逆势扩张的缘故,此轮调控以来金地的这两个指标增长迅猛。其财报显示,2016年-2019年,金地集团有息负债金额分别为366 亿、553 亿、821亿、947.5亿;

一年内到期的非流动负债328.1亿,同比增长296.9%,占总资产比例由2.97% 提升至9.8%。金地对此则解释称,系一年内到期还款的长期借款和债券增加所致。到今年一季度则进一步增至384亿。

衡量房企杠杆率的重要指标——净负债率增长,亦是翻倍式增长。2016年-2019年,金地集团的净负债率分别为28.40%、48.22%、57.36%、60.24%。

虽然金地的现金短债比仍高于1,其净负债率绝对值水平仍处于行业较低水平(约为行业均值的2/3),但考虑到大环境的变化,过快的增速可不是个好信号。

三是,房子产品质量问题引发关注。

房企过于追求业绩,就很容易导致品控放松、质量下降,金地亦不例外。单是2019年相关案例也是一搜一大把。

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其中,千万江景豪宅――"金地中梁西江雅苑"的豆腐渣工程更是被央视财经、澎湃等媒体公开报道,指出西江雅苑项目在建新房存在“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等情况!

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