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珠海,毗邻澳门的地界,有一个“小澳门”。


得益于优越的地理位置,从清代一直到解放初期,这里形成了一个集市中心,覆盖了20多个乡村。当时买卖自由、市场兴旺,24小时通宵集市甚至长期活跃在这一村庄里。


1980年8月,在邓公的倡导下,南海之滨的四座城市被“画进圈内”,改革开放的春风把这片土地吹得火热。


随着巨量人口的涌入,昔日的“小澳门”,变得日渐拥挤。


陈旧落后的设施、日益狭窄的村路、层出不穷的安全隐患,这座拥有700年历史的村落,已成为珠海历史最久、规模最大的城中村之一。


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仅仅数公里之外,广珠城轨明珠站列车呼啸而过,这里高楼林立、街道繁华。


巨大的落差之下,城中村的阴影笼罩着翠微村。


村里的环境触目惊心。斑驳脱落的墙体、凌乱裸露的电线、房屋边上堆满了五颜六色的垃圾,路人只能掩鼻而行。由于地势低洼,一到下雨天,村里就成了“水塘”,各种脏臭的物体漂浮在及膝的污水中,令村民苦不堪言。


翠微村的村民每天都活在无尽的纠结之中。一方面,他们对新生活充满期待;另一方面,他们又对祖辈居住的老宅抱有留恋。照现有的条件看,这似乎是一种遥不可及的奢望。


奥园的到来让村民们的“奢望”有了实现的可能。


2019年10月的最后一天,奥园集团正式成为珠海翠微旧村改造项目实施主体。针对翠微村的情况,奥园在细致的调研后,提出了“整体拆建+局部保护”的改造方式。


高楼、社区、商超、学校、古庙、街巷……现代生活与古老记忆,将在这里完美交融。

可以想象,在不久的未来,一个留住了乡愁的现代化高品质社区,将呈现在翠微村村民的面前。


脏乱差的一切,都将成为翠微村的历史。


1

棘手的城中村


在广东沿海,像翠微村这样的城中村,多如牛毛。


它们如雨后春笋,随着改革开放的春风蔓延、扎根。


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据不完全统计,仅省会广州一地,就有约300座城中村,容纳了超过500万的外来人口,相当于整个汕头市的人口数量。


广州被视为外来打工者的天堂,年轻人来到这里淘金,身体安放之处,就是那一幢幢出租屋小楼。


老六第一次来广州的时候,被住处的“风景”惊呆了:


楼房密密麻麻,大多四五层,每层四五十平米。除了一二层村民自己居住外,其余的楼层全部隔成独门独户的单间或一室一厅,每户租金少则几百,多则上千。


打开窗户,你就可以和隔壁楼里的村民握手。


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“握手楼”下,是一模一样的发廊、大排档、杂货铺。巷子尽头还是巷子,房子对面还是房子。有人开玩笑:就算美国海军陆战队,进到广州的城中村都会迷路。


2001年,时任总理朱镕基在广州走了一圈,委婉地感慨:


来广东走了一镇又一镇,镇镇像农村;走了一村又一村,村村像城镇。


初来广州打拼的年轻人,大都曾委身于这样的城中村。网易创始人丁磊,就曾在广州的石牌村度过了创业初期的时光。


时至今日,广州市区的面积已经从改革开放初期的不足50平方公里,到如今的7000余平方公里。广州突飞猛进的城镇化进程,既为庞大的农村人口进城就业提供了机会,客观上也让“城市包围农村”,造就了如今“城中村”林立的局面和一系列问题。


“城中有村,村中有城,村外现代化,村内脏乱差”。


这是广州城中村的真实写照。城中村内往往采光通风差,缺少公共绿地,道路建设、供水供电、垃圾处理等基础设施不完善,在居住和治安管理上都存在巨大隐患,与广州城市经济、社会空间发展极不协调。


一边是日益稀缺的土地资源、一边是亟需改造的城中村。在这种状况下,旧改城市更新,被推上了日程。


而城中村的改造,也成为每一个城市最棘手的问题之一。


2

城市更新的难点


2009年,国土资源部与广东签了一个协议:


共同建设节约集约用地试点,在全国率先开展城市“三旧”改造试点,把“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造成“新城市、新产业、新社区”。


广东旧改自此拉开帷幕。


相比于传统的开发商招拍挂,城市更新的难度要大得多。


新建住宅,是在一张白纸上画画,想象空间充足。而城市更新,不仅要拆要建,还得迁居安置,好比戴着镣铐跳舞。


在特区珠海,城中村的痼疾让这座“浪漫之城”一点也不浪漫。


典型的,是珠海前山梅溪村。在上世纪八九十年代,梅溪村厂房遍地、人流如潮。彼时,改革开放春雷滚滚,作为珠海主城区,香洲涌现了一批如梅溪工业园这样的工业区,为珠海经济社会发展起步作出了重要贡献。


如今,产业的变迁带动城市的发展,劳动密集型的老旧工业园区无法适应时代的发展,陷入了厂房空置、集体经济发展停滞、人居环境日渐凋零的窘境。


“以前乌泱泱,现在空荡荡。”


“几年前住在平房里,周围什么都没有。买个菜要走很远,周边环境更是污糟邋遢。”


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▲改造前的梅溪村


恶劣的环境让村民苦不堪言。


变化发生在2015年,这一年的5月9日,梅溪旧工业区改造项目——珠海奥园广场正式奠基开工,奥园集团仅用了三年时间就完成更新改造,珠海奥园广场于2018年7月实现开业。


“每一座旧厂房、旧村庄的倒下,就有一栋栋崭新的居民楼或高级商业区拔地而起。”


三年时间,脏乱差的厂区变成了集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体的国际时尚商业中心。


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▲珠海奥园广场


在梅溪村土生土长、目前在珠海奥园广场商场工作的王女士感叹:


“做梦也没想到村里能建起这么高档的商场。”


3

城市更新的智慧


在传统的观念里,城市旧改往往伴随着造富神话。“拆迁户”也一度成为一夜暴富的代名词。


当年,广州市琶洲改造之后,村民个个身家不菲。改造后,琶洲新村市场价涨到六万多一平米,租金变成了五六十一平米。


旧改最开始是钱和补偿的问题,但到最后能不能成功,却变成了“人”的问题。


一个最关键的问题是:城中村的原住民,如何融入到城市中去?


中国奥园在珠海奥园广场交出了自己的答卷。他们竭力做出了一个多样化共存的生态,努力让产城人、传统与生态、原住民和外来人口融合在一起。


在珠海奥园广场,中国奥园建商场、建写字楼、建住宅,一个多功能的社区拔地而起。


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▲珠海奥园广场


2018年7月珠海奥园广场开业,人流如织,很快成为了区域的商业中心。这里不仅成为了一片现代化住宅区,还成为了该区域的办公和商业中心。


而且,随着珠海奥园广场的火爆,许多原来的村民都在这里实现了就业,进一步带动了当地经济的发展。


一个破败的城中村,变成了一个产城人共存的巨大生态!


在中国奥园看来,旧改并非简单的“以旧换新”、“推倒重建”,而是重塑城市功能,打造充满人文和现代气息的城市地标,并留住历史记忆,实现共生共赢。


在这种理念的指引下,时至今日,奥园已经拥有逾30个城市更新项目,并有40多个项目正在有序推进中。


在一场场城市更新的战役中,奥园逐渐形成了一套特有的旧改模式。


在城市更新工作中,奥园始终维护原权利人合法权益,调动参与旧改各方和村民的积极性,通过“专业团队+复合产业”的方式,将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目,形成独特的“奥园旧改模式”。


在珠海奥园广场、在翠微村、在每一个旧改项目中,奥园都在践行这一模式并得到了令人满意的反馈。


“中国房地产上半场是拍地,那么下半场就是城市更新。”


理论上来说,所有房企都可以参与城市更新,但并非所有房企都有城市更新的实力。


奥园模式成功的背后,得益于中国奥园集团整体的战略支持。作为年销售额超千亿的跨国企业,中国奥园已形成“一业为主,纵向发展”的发展战略,将产业导入也是中国奥园城市更新的重要战略。


与普通的房地产开发相比,城市更新项目投资力度更大,需要房企有强大的资金、产业、资源导入、资源整合实力。


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 ▲奥园城市更新的六大优势


这些因素缺一不可,而奥园恰恰都有。


4

尾声


如果说三四线城市的棚改主要是满足人们的居住需求,那么一二线城市的旧改则要更大地挖掘土地价值——创造产业、拉动消费、创造就业。


这就意味着,旧改对房企的综合运营能力,远远超出棚改。


旧改,不仅仅是资金和土地存量的比拼,更是综合运营能力的深度较量。


中指院最新的研究报告显示:2016—2020年,我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平米,占住房总体要求的34.4%。


从增量时代走向存量时代,传统的“高周转”模式也许无法适应时代的发展。如何盘活“旧资产”,将是新时代房企的任务和竞争力所在!


2016年7月,中国奥园成立了专业的城市更新公司——奥园城市更新集团,实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。


时至今日,奥园城市更新从大湾区走向全国,已成为不可忽视的“旧改新星”。


在广州,奥园城市更新项目遍布荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城等区。其中,参与改造的广州市增城区南坣村,是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村,自启动签约以来,仅用45个有效工作日突破8成,刷新增城区旧改签约记录。


除此之外,2020年以来,中国奥园还先后与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目,并联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资,顺利成为广州市增城区朱村街横塱村旧改项目的合作企业;成功中标东莞清溪镇城市更新项目前期服务商,持续扩张大湾区的城市更新业务。


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▲奥园城市更新代表项目(部分)


“过五关”“斩六将”的奥园,正在城市更新的赛道上,开辟出一片属于自己的天地。


在珠海翠微村,中国奥园正在为这座有着700年历史的古村掀开新的一页。


奥园在村里成立了“城市更新集团党支部”和村民监事小组,做好安全文明生产和定期向村民反馈返村物业建设和交付进度,村民们十分满意。


未来,这里不仅将建起现代化的住宅和商业中心,原有的三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑也将得到保护和翻新,翠微古村的“七街七里一条巷”,也将在这里被重新呈现。


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▲翠微村改造更新项目效果图


一个新的城市更新样本,将在这里诞生。


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