华南房企突围战(二)富力、佳兆业、龙光以“旧改”之名

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2019年,娄烨的新片《风中有朵雨做的云》在内地上映,电影讲述了沿海小城一连串扑朔迷离的故事。

 

城建委主任唐奕杰在动员钉子户搬迁现场坠楼身亡,年轻警官杨家栋负责调查此案,因此结识了唐奕杰的妻子林慧和女儿唐小诺,由此展开了一段扑朔迷离的案中案。

 

事实上,如果不是娄烨和井柏然、马思纯等主演人气的加持,这样一部小成本、非主流的社会题材电影并不会引起多大关注。

 

电影最终只收获了6000多万的票房,在商业片扎堆的时代,就像一阵云默默飘过了电影市场。

 

但提起电影改编的原型冼村拆迁,在广州则几乎无人不知。

 

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冼村是广州最著名的城中村,与广州最繁华的CBD珠江新城只隔了不到一公里,这里被称作CBD里最后一个城中村。

 

密密麻麻的握手楼,交错缠绕的电线、到处张贴的小广告,使得冼村的租金在CBD占据优势,最便宜的单间只要不到1000块。

 

冼村的拆迁起源于11年前。2008年,为迎接亚运会,广州全面开展城中村改造计划。

 

2009年,广东省政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,所谓三旧改造,即旧城镇、旧厂房、旧村庄。其中,冼村于当年正式被纳入改造计划。

 

十一年过去,冼村周边的楼盘房价由八千涨到了10万,而拆迁仍然推进缓慢。

 

显然,旧改从来就不是好摘的果子,但低成本、高回报的属性仍是房企们抵抗不了的诱惑。尤其在当下,一线城市土地供应急缺,旧改成了房企扩大规模的新赛道。同时,随着房地产更多参与到城市建设中,很多时候房企也更倾向用城市更新这个更广泛的概念。

 

刚刚结束的2020年房企中报季上,城市更新也再次成为华南房企眼中最炙手可热的风口。

 

无论是广州最早的旧改王富力,还是近两年显露头角的奥园、佳兆业、龙光、时代,比拼手上的旧改项目似乎成了第二梯队房企暗自较量的筹码。

 

01 

富力:三条红线压顶与旧改浮沉

 

华南市场中,富力是典型以旧改起家的房企,这与李思廉对市场机会的敏锐把握密不可分。

 

1994年,广州市开始旧厂改造,政府鼓励一些污染企业搬离市区。同行对此避之不及时,富力接下了广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮,一战成名。

 

随后几年,十几家工厂选择与富力合作,富力迅速成为旧改大户,业内曾用“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”来形容其在广州旧改市场的地位。

 

当同行开始纷纷效仿时,李思廉却选择了改变方向,进军商业地产,并开启全国化扩张。

 

最典型的代表是,2002年,富力以31.6亿的大手笔拿下北京广渠门120万平方米的土地,成功吸引众多京城房企大佬的注意。

 

随后,富力又接连拿下广州珠江新城的多宗地块,成为珠江新城最大的“地主”。要知道,90年代末的珠江新城还是一片农田。

 

作为香港人,李思廉对商业地产有着更多野心,坐拥众多投资物业就像养了一头挤不完的现金奶牛,是港资地产商热衷的商业模式。

 

商业地产的号角轰轰烈烈,但在内地房地产市场这样的战略显然会水土不服,富力也因此遭遇第一次“滑铁卢”。

 

2008年金融危机爆发,沉淀大量资金的商业地产令富力资金链几乎绷断,净负债率大幅上升,政府的救市政策令富力顺利逃过一劫,但也从此掉队,退出头部房企行列。

 

2017年,与万达的世纪交易再次显露李思廉对商业地产的执着。尽管变身成为全球最大的豪华酒店业主,但“沉重”的酒店资产加上销售乏力,富力开始了漫长的降负债之路。

 

从业绩表现上看,2020年的疫情黑天鹅令本就不乐观的富力雪上加霜。

 

数据显示,2020年上半年,富力的销售、营收、净利润均出现下跌。期内,富力累积完成权益合约销售510.6亿元,同比减少15%,完成年度目标1520亿元的34%,实现营业收入335.9亿元,同比减少4%,净利润则由去年同期的41.70亿元减少至39.17亿元。

 

自2018年首次突破千亿,近三年富力的销售增速并不明显,2018年和2019年,富力分别完成权益合约销售金额1311亿元、1382亿元,同比增长5%,2019年销售额完成当年年度目标的86.38%。

 

雪上加霜的是,在弥补疫情对业绩影响的同时,降杠杆仍然是富力最重要的任务。

 

数据指出,截至2020年6月底,富力的净负债率为约177%,较2019年末降低22个百分点;剔除预收款后的资产负债率约为70.22;此外,短期借款+长期负债当期部分总和达到748亿,远超其360亿元的在手现金。

 

尽管关于房企融资的“三条红线”并未正式出台,但“完美”地踩在了红线上的富力已经遇到了融资难题。

 

9月1日,据上交所批露,富力的一笔资产支持专项计划项目状态变更为“终止”,该计划去年6月27日获受理,拟发行金额26亿。

 

商业地产受创,兜兜转转,近两年富力再次押注处于风口上的旧改。

 

截至目前,富力拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段,而李思廉也公开强调,未来招拍挂方面接下来会放慢一点,土地储备仍将以旧改转化为主。

 

只是,随着越来越多的房企入局,富力早已丧失了当年独领风骚的绝对优势。

 

02

佳兆业:从烂尾楼到准千亿房企

 

如果将华南房企再细分一个系别,善于经商,富有冒险精神的潮汕商人足以自成一派。

 

上世纪90年代末,资本的过度炒作和97金融危机的影响,为深圳留下了不少烂尾楼,潮汕商人郭英成接下了其中一个项目,并改造成住宅小区,占地约50万平方米。

 

改造的项目受到热捧后,佳兆业继续接手了更多的烂尾楼,并涉足商业综合体开发。成立后的很长一段时间内,佳兆业都主要靠收购烂尾楼、与其他开发商合作获取土地,而非传统的招拍挂。

 

旧改令佳兆业成为地产圈的黑马。初具规模后,佳兆业也选择了全国化布局。

 

2013年时,佳兆业的销售就已达到239亿元,拥有土地储备建筑面积2330万平方米,除深圳、广州外,更进入上海、北京、珠海等地,并在全国拥有近40个城市更新项目,总占地面积约为1400万平方米。

 

债务和收购风波后,佳兆业在2017年重回大众视野,并提出三年内完成千亿的目标。2017年-2019年,佳兆业分别实现合约销售金额447.1亿、700.59亿和881.2亿元.

 

2020年是约定到期之年,尽管疫情影响了房地产市场,但郭英成并没有松口。

 

半年报数据显示,上半年佳兆业实现累计合约销售权益金额约360亿元,同比增长3.9%。其中,大湾区销售额占比达57%,而旧改项目贡献销售超过30%。

 

相比于后来的入局者,佳兆业的旧改项目已经进入收获期。另据透露,佳兆业目前拥有旧改项目面积4200万平方米,预计货值达2.6万亿。

 

除了千亿目标,如何更大、更快地释放旧改的价值,同样是摆在郭英成面前的问题。

 

03

龙光:深圳地王专业户的千亿门槛

 

如果不是因为大量的大湾区旧改土地储备,或许龙光会比现在更默默无闻。纪海鹏掌舵的这家深圳房企,完美诠释了潮汕商人另一个典型的特色,闷声发大财。

 

2019年,龙光完成销售960亿元,但在知名度上,华南之外,基本很少有人听过这家规模已逼近千亿的房企。

 

低调、过于本地化、家族企业模式,是龙光身上的另外三个标签。

 

虽然2014年就喊话要布局全国,但深圳依旧是龙光最大的单个市场。在深圳,龙光有地王制造机的称号,五年内在此豪掷超过360亿

 

2014年,龙光46.8亿元拿下龙华白石龙地王;

2015年9月,龙光拿到了发展历史上第一块百亿地块,红山商业地块,总价达112.5亿元;

次年,再以140.6亿收获光明新区一宗“巨无霸”商住用地。

 

今年5月15日,龙光斥资115.971亿+40760平方米只租不售人才房配建,拿下深圳前海宅地,楼面价约8.6万每平。

 

市场好的时候,这样的战略无可厚非,但政策分化下,区域高度集中是龙光最大的盔甲,也是其最致命的软肋。

 

截至2020年上半年,龙光土地储备总建筑面积约为3920万平方米,以货值计算,粤港澳大湾区占比约为70%。

 

另外,龙光城市更新业务目前布局11个城市,货值超过4500亿元,其中94%在大湾区。

 

“我是潮汕人,潮汕人在外面很团结。大湾区作为改革开放的区域,很多潮汕人到这里办工厂、做生意,我们都是潮汕人,(做旧改)谈起来比较容易。”纪海鹏曾这样向外界解释自己做旧改生意的优势。

 

同时,潮汕人典型的家族模式也在制约龙光。要跨过千亿,龙光正不停吸纳职业经理人。

 

其中就包括泰禾副总裁沈力男、融信执行总裁吴剑和绿城CFO冯征;去年9月,龙光宣布纪建德因个人发展辞任公司执行董事及行政总裁,由执行董事赖卓斌担任行政总裁。

 

引入新的职业经理人,并亲自将胞弟拉下,纪海鹏的动作被外界解读为去“家族化”管理。

 

太多的标签正在被撕下,而2019年离千亿仅有一步之遥的龙光,能否在今年这样的形势下实现千亿?数据显示,前8月该公司的合约销售额为704.5亿元。

 

04

结语

 

以旧改之名,房企们给市场画出了各自手中的一块大饼。

 

但事实上,由于项目周期长,且不确定性强,城市更新更像一块正在制作的蛋糕,最终能否被房企吃下,仍存在诸多的未知数。


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