目前,我们国家的常住人口城市化率,已经达到了60.6%,城市化的速度降低,已经是社会的共识,但是未来一个较长的阶段,城市化还会继续上升。这在十月底,高层发布的一文里面,有充分的预判,也是给了大家一个信心:未来的房地产还可以搞,而且还是大有作为的。

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特别是其中的第三条,是给未来的房地产发展空间,以充分的信心。意味着那些唱衰楼市,房地产不行的言论,可以歇菜了。

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但是,后半部分又提到,要控制超大型城市的人口规模,还对标了国外的超大型城市的人口密度。因此,未来的一线城市人口规模和人口密度,会受到严格的控制,配套的政策,诸如土地供应规模,限购限贷政策,有可能会长期化。对于中心城区的地块降容积率,还会继续做下去,虽然很多城市目前已经在做了,但是做得不够。

作为嗅觉最灵敏的房企,也在这个趋势之下,对自己的拿地策略进行了适时的改变,越来越多地在二线城市布局,以及在一线城市群范围内的准二线城市重仓。

根据易居克而瑞查到的数据,2019年土地出让建面最多的城市,前三强是郑州、重庆、武汉三个城市。除此之外成都、西安、杭州、长沙也是土地成交面积最大,以及房企最热衷布局,拿地竞争最激烈的城市。这些二线城市,之前不少房企都没进入,都是近两年才成立的区域公司,大家都争着拿地布局,想落子的门槛不可谓不高。

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上图三个环内,最里面的内环,是房企长期最热衷的拿地城市,而且长期稳定排在第一梯队。中环和外环的城市,每年的排名则会有很大的变化,主要是受到市场需求升降,后棚改阶段库存高企等因素影响。比如南通市,这个城市的土地市场近两年就非常火爆,从50强房企土储占比,在2018年的1.1%,直接上升到了2020年2.1%。看得出来,南通在房企拿地策略中的排序,在直线上升,受到了各位大佬的重点关注。

在地产投资圈,资历超过八年以上的人,应该有一个越来越真切的感受,北上广深的房地产市场,实际上是在呈一个逐步萎缩的过程。就拿上海来说,在2016年限购政策出台以前,不论是土地成交总金额,新房开工面积,还是年销售总金额,都是长三角的大哥大。但是这两年这个风头,已经被小弟杭州抢去了,杭州的土地成交总金额,已经连续两年超过上海。2019年杭州疯狂出让了348宗土地,出让金总额2744亿元,是同期上海的1.7倍。

一线城市日趋严格的限购政策,土地但价居高不下,还有严苛的竞自持,无偿移交等条件。在一线城市拿一块地,在二线城市可以拿好几块了,这对于一些规模并不大的房企来说,拿地风险有点高,如果一块地拿地决策出了问题,或者限价导致开盘就亏损,公司的现金流就会出问题。因此很多公司并不主张去拿贵的一线城市土地,主要是为了考虑经营风险,以及平衡现金流和利润。

珠三角这两年的土地成交和新房销售,也体现了房企的布局在往一线城市周边的二线城市和准二线城市布局。其中背后的原因,就是二线城市的人口吸引了,经济条件在逐渐上升,如下图:

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去年广州和深圳的新增人口,都是在40万以上。但是面对两个一线城市的高房价,以及强限购政策,很多购房者和投资者选择了周边城市。在这一趋势下,很多房企纷纷重仓布局珠三角周边的其他大城市,这也是像佛山、东莞、惠州等大城市房价纷纷上涨,量价齐增的原因。

二线城市现在已经是很多房企的重仓布局之地,未来还会是拿地的主战场,这是因为楼市的大趋势所致,也是因为大部分二线城市有自己的一些的优势。

其一,在2019年棚改政策退坡以来,不少弱三线和四五线城市,房地产成交量急剧下滑,甚至呈现出量价齐跌的惨状。一些城市已经开始降价销售,但是降价只是能够一时解决问题,无法真正制造需求。与此同时,这些地方的土地供应泛滥,库存高企,对于不少房企来说拿地风险很大,即使零溢价拿地也不敢去了。因为拿错一块地,可能横盘个五年房价也涨不上去,无法解套。

因此,为了控制拿地风险,越来越多的房企收紧了下沉三四线拿地的策略,纷纷回归一二线拿地。

其二,一线城市普遍在限制人口规模,限地价限房价,还要限购。单宗土地不仅单价高,总价也高,而且每年新增供地面积也有限(广州除外),城市化率已经快达到顶峰,已经快触达房地产的天花板。对于想做规模的房企来讲,一线城市对销售额的贡献已经很低,比如很多房企的北京或者上海的城市公司,三年前的规模,可能比现在还大,这几年销售额不仅没上升,还在下降。在一线城市,能拿一块地,除了证明江湖地位,可能不会有其他更多的作用了。如下图:

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从上图统计数据就可以看出,二线城市已经成了头部房企(除碧桂园外)拿地的主战场,其次时三四线城市,因为三四线城市地价低,地货比高。而一线城市在头部房企土储的占比,已经很低了,甚至比不上三四线城市比重。

其三,二线城市大多具有良好的经济基础,区域的经济中心,或者是省会城市,对于周边的辐射带动作用很强,人口呈净流入状态,房地产发展的基础较好。因为总体的房价还要增长空间,在二线城市拿地,还能看一定的房价上涨预期,拿地决策失误的风险相对较低。最重要的是,大多二线城市还处于城市化进程的中期阶段,其远郊区和周边的卫星城市,每年的土地供应规模很大,还有不错的发展空间。

在二线城市,想做规模,或者想做利润的房企,都有自己的发挥空间。


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